Tarkkana asuntokaupan kuntotarkastuksissa
Suureen osaan tutkimistamme omakotitaloista on tehty aiemmin jonkinlainen kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Kuntotarkastukset asuntokaupparintamalla ovat hyvin kirjavia eikä tarkastuksia ole aina tehty noudattaen "Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä KH 90-00394" -ohjeistusta. Asuntokauppaan liittyviä kuntotarkastuksia markkinoidaan monilla eri nimillä; asuntokaupan kuntotarkastus, kuntokartoitus, kunnon arviointi, kunnon selvittäminen asuntokauppaa varten jne, jolloin tarkastuksen sisällöt ja suorittajat voivat poiketa merkittävästikin "Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä KH 90-00394" -ohjeistuksen mukaisesta tarkastuksesta.
Asuntokauppaan liittyvä kuntotarkastus on useimmiten pintapuolinen ja huolellisesti tehtynäkin vaatii yleensä vielä lisäselvityksiä, joko myyjän tai mahdollisen ostajan toimesta. Lisäselvitykset ovat usein rakenneavauksia ja materiaalinäytteenottoja riskirakenteista, joiden kohdalla voi asuntokaupan kuntotarkastuksen raportissa lukea esim. että "riskirakenne, suositellaan lisätutkimuksia, korjaustarve riippuu lisätutkimuksissa esiin tulleista asioista".
Harmittavan usein osapuolet (myyjät ja ostajat) sivuuttavat kyseisen lisätutkimustarpeen, jotta kaupat onnistuisivat mahdollisimman nopeasti. Tarkastaja voi myös suullisesti kommentoida rakenteen "näyttävän hyvältä", tai "olevan kuiva", jolloin osapuolille jää käsitys kaiken olevan kunnossa.
Valitettava tosiasia on, että mikrobikasvua näkee hyvin harvoin pelkällä silmällä. Vaikka olemme tutkineet satoja kohteita, emme ole vielä törmänneet mineraalivillaeristeeseen, jonka olisimme voineet varmuudella silmämääräisesti todeta olevan "kunnossa" tai "mikrobivaurioitunut". Mikrobikasvun rakenteessa saa selville luotettavimmin laboratorioanalyysien avulla. Mikrobikasvu rakenteessa on mahdollinen, vaikka rakenne tarkastushetkellä olisikin rutikuiva.
Haluaisimmekin, että osapuolet kiinnittäisivät enemmän huomioita kustannuksiltaan merkittäviin korjaustarpeisiin (erityisesti riskirakenteiden osalta) sen sijaan, että huomio kohdistuu merkityksettömiin ja kustannuksiltaan pieniin korjaustarpeisiin, esimerkiksi "väliovet ovat huonokuntoisia". Väliovien vaihto on helppoa ja niiden kanssa todennäköisesti pystyy elämään, vaikka kunto ei ihan priimaa olisikaan. Sen sijaan mikrobivaurioituneiden rakenneosien kanssa eläminen on paljon vaikeampaa ja altistuminen pidempikestoisesti voi johtaa sairastumiseen. Myös mikrobivaurioituneiden rakenteiden korjauskustannukset ovat usein merkittäviä ja tämä olisi hyvä olla tiedossa jo asuntokauppaa tehdessä.
Miten sitten välttää asuntokaupan kuntotarkastukseen liittyvät sudenkuopat?
- Valitse itse asuntokaupan kuntotarkastaja (välittäjän suosittelema ei aina ole se tarkin vaihtoehto)
- Selvitä etukäteen, miten tarkastaja kuntotarkastuksen tekee?
- Mikäli tarkastaja suosittelee jatkotutkimuksia, sopikaa osapuolten (myyjä/ostaja) kanssa, miten tutkimusten kustannukset jaetaan ja miten toimitaan, jos vaurioita löytyykin?
- Valitkaa pätevä kuntotutkija. Suositeltavaa olisi, että tutkimuksissa olisi osallisena sertifioitu rakennusterveysasiantuntija
- Mikäli asuntokaupan kuntotarkastusraportti vaikuttaa epäselvältä, voitte aina kysyä apua (esimerkiksi meiltä!) sen tulkintaan. Myös asuntokauppariitoihin erikoistuneet juristit lukevat asuntokaupan kuntotarkastuksia jo ennen asuntokauppoja, jolloin voidaan sopia tarkastuksissa tehtyjen havaintojen osalta vastuunjaosta.
Alla olevassa kuvassa kylpyhuoneen seinärakenne, jossa ei asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella havaittu vaurioita. Rakenne oli pintakosteudenilmaisimella kuiva, sillä kosteusvaurio oli tapahtunut jo kauan aikaa sitten. Rakenne itsessään oli kuitenkin mikrobi- ja lahovaurioitunut. (Julkaistu 08/2019)
Asuntokauppaan liittyvä kuntotarkastus on useimmiten pintapuolinen ja huolellisesti tehtynäkin vaatii yleensä vielä lisäselvityksiä, joko myyjän tai mahdollisen ostajan toimesta. Lisäselvitykset ovat usein rakenneavauksia ja materiaalinäytteenottoja riskirakenteista, joiden kohdalla voi asuntokaupan kuntotarkastuksen raportissa lukea esim. että "riskirakenne, suositellaan lisätutkimuksia, korjaustarve riippuu lisätutkimuksissa esiin tulleista asioista".
Harmittavan usein osapuolet (myyjät ja ostajat) sivuuttavat kyseisen lisätutkimustarpeen, jotta kaupat onnistuisivat mahdollisimman nopeasti. Tarkastaja voi myös suullisesti kommentoida rakenteen "näyttävän hyvältä", tai "olevan kuiva", jolloin osapuolille jää käsitys kaiken olevan kunnossa.
Valitettava tosiasia on, että mikrobikasvua näkee hyvin harvoin pelkällä silmällä. Vaikka olemme tutkineet satoja kohteita, emme ole vielä törmänneet mineraalivillaeristeeseen, jonka olisimme voineet varmuudella silmämääräisesti todeta olevan "kunnossa" tai "mikrobivaurioitunut". Mikrobikasvun rakenteessa saa selville luotettavimmin laboratorioanalyysien avulla. Mikrobikasvu rakenteessa on mahdollinen, vaikka rakenne tarkastushetkellä olisikin rutikuiva.
Haluaisimmekin, että osapuolet kiinnittäisivät enemmän huomioita kustannuksiltaan merkittäviin korjaustarpeisiin (erityisesti riskirakenteiden osalta) sen sijaan, että huomio kohdistuu merkityksettömiin ja kustannuksiltaan pieniin korjaustarpeisiin, esimerkiksi "väliovet ovat huonokuntoisia". Väliovien vaihto on helppoa ja niiden kanssa todennäköisesti pystyy elämään, vaikka kunto ei ihan priimaa olisikaan. Sen sijaan mikrobivaurioituneiden rakenneosien kanssa eläminen on paljon vaikeampaa ja altistuminen pidempikestoisesti voi johtaa sairastumiseen. Myös mikrobivaurioituneiden rakenteiden korjauskustannukset ovat usein merkittäviä ja tämä olisi hyvä olla tiedossa jo asuntokauppaa tehdessä.
Miten sitten välttää asuntokaupan kuntotarkastukseen liittyvät sudenkuopat?
- Valitse itse asuntokaupan kuntotarkastaja (välittäjän suosittelema ei aina ole se tarkin vaihtoehto)
- Selvitä etukäteen, miten tarkastaja kuntotarkastuksen tekee?
- Mikäli tarkastaja suosittelee jatkotutkimuksia, sopikaa osapuolten (myyjä/ostaja) kanssa, miten tutkimusten kustannukset jaetaan ja miten toimitaan, jos vaurioita löytyykin?
- Valitkaa pätevä kuntotutkija. Suositeltavaa olisi, että tutkimuksissa olisi osallisena sertifioitu rakennusterveysasiantuntija
- Mikäli asuntokaupan kuntotarkastusraportti vaikuttaa epäselvältä, voitte aina kysyä apua (esimerkiksi meiltä!) sen tulkintaan. Myös asuntokauppariitoihin erikoistuneet juristit lukevat asuntokaupan kuntotarkastuksia jo ennen asuntokauppoja, jolloin voidaan sopia tarkastuksissa tehtyjen havaintojen osalta vastuunjaosta.
Alla olevassa kuvassa kylpyhuoneen seinärakenne, jossa ei asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella havaittu vaurioita. Rakenne oli pintakosteudenilmaisimella kuiva, sillä kosteusvaurio oli tapahtunut jo kauan aikaa sitten. Rakenne itsessään oli kuitenkin mikrobi- ja lahovaurioitunut. (Julkaistu 08/2019)
